好多有经验的民宿主人会告诉你说，做民宿，有三个因素超级重要：选址！选址！选址！博仁小编想要告诉你的是，他们是对的。好的选址可以涉及到以下这些因素。参考：峨眉山灵境别院民宿设计和涠洲岛四时仓素民宿设计
一、好的选址
1、交通
即可达性，可达性的意思越来越多元，在观光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休闲旅游里，往上是客源地的远近，往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车，就能抵达美景。
2、配套
即周边设施完善和便利程度。
3、周围环境景观
这个因素里边还隐藏的，比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素，和房子本身一起，共同决定了后续产品的整体呈现。
我发现，定位为休闲游的民宿，对于公共交通的便利性的需求会低一些，毕竟，休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿，比如一些景区民宿，还有城市民宿的大多数，尤其是中端以及中端以下的产品来说，选址的因素，在后期的引流上能带来的帮助，甚至可以是决定性的。
对于观光游的民宿来说，一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。（观光旅游地区，位置都是自带流量的，这是好位置必须能起的作用）
10-20%入住率意味着什么呢？
假设民宿的平均入住率是50%（具体多少，各地不一样），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是决定回报的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距，按最终利润的比例上，民宿的回报率可能恰恰就是由这10-20%决定的。
【建议】：选址一定要慎重，这是一个无论花多少时间衡量和考察都不为过的关键，地点不对，其他方面再成熟，宁可不做继续等。
二、成本如何控制？
好的民宿产品，必须追求性价比，这不仅是对消费者来说的，对于民宿主人来说，同样如此。民宿的“性价比”想高，必须严控成本。一家20间房，投资200万的民宿，均价卖到500是合理的，而同样一家20间房，均价500的民宿，如果投资成本达到500万，恐怕只会让民宿投资人心里滴血。
还是以厦门的oneday为例，因为这家是从公寓式民宿起家的，因此，她们一以贯之的风格就是：硬装钱少花（能不花尽量不花，因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底），软装重点抓，这叫把钱花在刀刃上，是一个非常值得学习的借鉴对象。
究竟想要做什么样的产品，必须有一个成本的预算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。我身边就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入过多情怀，导致成本超出过多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，这就很可怕了），而初期成本的多少是直接决定你的回报率的。
我们说的初期成本，主要包括：设计费、装修成本、房租（后期成本的大头，后期成本另一大头是员工工资，这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多）。
以上几部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得当。
【建议】：把钱花在刀刃上，省下来的都是自己的。
三、民宿设计很重要，设计很重要，设计很重要。
重要的话讲三遍，还是觉得不够。
小编很多时候搞不明白，不少民宿主人舍得投钱在硬装和软装上，但是舍不得多花点钱去请一个更好的设计师，做更好的设计上。
我觉得好的设计意味着什么呢？如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久，那么好的设计意味着，在这5年10年的每一天每一秒，都会帮你多赚钱。
好的设计，首先，你得先有了客户人群的定位，你想要什么样的人群，明确了用户画像后，再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位，一个是消费能力，另一个就是年龄。300-500元，25-40岁的人群，和500-800元，35-50岁的人群，肯定是需要截然不同的设计风格。
至于最终选定什么样的风格，则更多取决于
1、民宿主自己的审美偏好和对用户的理解；
2、设计师的水平，包括景观建筑（如果户外面积够大的话），室内设计，软装设计；
3、民宿主和设计师之间的配合是否默契。强调一点，一个好的民宿主人，他/她一定是比设计师更了解顾客的需求，所以设计当中，特别是功能性的方面上，特别需要这二者的相互协作。其中，必然就会涉及到双方互有妥协的状况。
要注意的一点就是，你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢，还是以oneday为例，它的设计风格是典型的清新文艺风（极其重视软装，像杂志上的那种文艺装修风格），又带点性冷淡，这就让她们的用户群的面很广，基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。
什么风格会很窄呢？比如说很传统的老中式风格（就算很多年纪大的也不喜欢，毕竟大家都习惯了现代住宅），偏商务风格，还有各种很土很low很杂的风格。
一般来说，你的设计风格受众越广，你的后期营销上获客成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢，因为less is more，越是简约，越是接近“无”的状态，受众就越大。
好的设计不仅可以每天帮你吸引更多的人，这还没结束，在这些客人体验过以后，他们对你的产品的传播力度也更大。营销上有一个词，叫“自传播” 。
所谓自传播，指的是“基于产品、营销或者人物、事件等自身的吸引力，而激发人们自发自愿地分享和传播”
也就是说，越是好的产品，它造成的自传播就越好。
这就需要特别注意一点（涉及到你的产品定位）——哪些人群的传播能力是更强的？（我来提示几个关键词：女性，年轻人，高收入人群）
【建议】：请一个好的设计师，做好设计师-民宿主人-施工队三方的协调工作。
这是初期（开业之前）要做的事情，但一个好的民宿产品，做到以上，只是完成了第一步。下一篇文章会跟大家讲述民宿后期的部分。
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