民宿选址作为投资成本构成的重要因素，投资者所选择物业的地理位置优劣直接决定了房租以及转让费用。要注意的是，房租不属于投资成本而是运营成本，物业转让费属于投资成本。关于民宿选址，这里一定要详细说明。因为这是市场调查的第一步，也是最关键的一步。参考：峨眉山灵境别院民宿设计和涠洲岛四时仓素民宿设计
下面讲述的是选择民宿选址需要注意的几点因素：
因素一：人流量
此国家或城市的人流量，是保障住宿能够持续发展下去的根本。比如：北京、上海、杭州、成都、重庆、南京、郑州、深圳等，选择这种城市就可以保障人流量。
无论是商旅出差还是旅游度假，乃至现如今火爆的亲子出行，这些省会或者直辖市都是人们首选，并且这些城市的相关设施也足够便捷和丰富。
即便选择了一些二线城市也没有关系，如果该地依附在一线城市周边，有或者拥有足够的特色与将来待开发的特殊条件，也可以保证人流量的输送。
就像北京火起来的京郊游，到了周末或者节假日，周边的城市和地区就聚集了大量北京市内的人流。
因素二：地域功能
你选择的城市到底是“目的地”城市，还是“中转”城市，其实这个就跟京郊游的概念大致相同。
作为目的地，人们旅行过程中驻足最长时间的城市。如果和目标景点或者商务工作地点距离相差不是很远，一般不会轻易更换住宿。就算更换也不足为患，这里依旧是人们在旅行过程中驻足最久的城市。（这样运营成本也相应降低）
但中转城市就不同，一般旅行者会选择将始发地和目的地之间的小城市中转，这也就决定了人们不会久留。（这样运营成本将明显增高）
因素三：季节性
最好选择季节性较弱的城市。如果城市的主要流动人群以旅游为目，那么最好是没有明显的淡旺季，避免大起大落。举个例子，像大理、敦煌、丽江、三亚这种旅游性质很强的城市，虽然人流量集中的时节非常诱人，但并不是最好的选择。
我的一个朋友在大理做了一家青旅，淡季的时候一个床铺也就售价 40 -- 80 元，但是到了旺季最高能飙升到 800 元！那简直就是拍卖。可这种旺季的时间太过于短暂，初入行者请慎选。
因素四：附近景区、景点
此项与因素二的道理相似，如果你选择的具体位置在城市中心的景点景区附近，那么我说那将会是最好的地点。
住客一定会选择距离景点最集中的城市中心作为住宿落脚点，除了景点以外还可以探寻城市文化，并且由中心位置出发去哪里都不会太远。
但是如果你的位置在郊区性质的景点旁，比如像北京的长城，那你会面临很大的问题。因为首先长城本身并不需要花费太长时间去参观游览，而且长城周边没有更多的可持续性好费时间的项目。
因素五：交通
如果你的民宿开在相对偏僻的山区，没有任何公共交通能够到达，甚至停车也不甚方便，那等于从源头上已经拒绝了很大一部分客人，毕竟因为一家住宿而专门奔赴山林的客人在极少数，所以交通的便利也是客人选择的一个重大因素。
所以对于初学者或不善于精准定位的你来说，切记不要被“大咖们”忽悠到那些偏僻的小山村、小乡镇去。大咖们选择那些地方是有原因的，并且他们身经百战、经验丰富，人脉资源遍布全国，如果跟这种“风”那是要出事的。
考虑好地理位置之后，一定要在装修之前做好市场调查中的竞争对手调查。这能够帮助你更加了解你所选择位置的市场。
以选择的物业为中心，半径至少 0.5 公里搜索所有住宿，并且调研所有对手的装修档次和特色、价格、房间体量、目标客源、评价，以便我们在前期投资时才能找准定位。
假如你选择的物业周围都是楼体结构的住宿，经营的也不怎么样或者已经饱和了，你还开个一模一样的，那无疑是自寻死路。又或者你周围的价格都是 100 元，你非得开个 1000 元的，还没什么特色，那样肯定也行不通。
这里有一个竞争对手的调查表可以给大家借鉴，其实调查竞争对手主要是为了了解当地市场的客源需求。
装修风格、档次、特色：取决于你自己所选择的风格，从而确定装修的投资成本。
价格：参考已经存在的区域的价格体系，寻找适合自己将来的卖价，或客人更加倾向的卖价，切记不要扎堆价格，风险高。如果打价格战，对手的物业是自持的，没有房租成本，那就是血的教训了。
房间体量：很大因素取决于客源群体，切记不要和体量相差很多的对手比价格，通过调查，得知房间体量最相似和较多的住宿是哪些，再考虑自身房间体量与其竞争。
房间体量和房型的设置决定了售卖的灵活程度，比如一般房型分为：大床房（一张 1.5 米大床），双床房（两张 1.1 米单人床），家庭房（一张 1.5 米大床和一张 1.1 米单人床）。
房型的设置一般取决于房间平米数和主要客源群体两个因素，假设将所有房间全部按照家庭房的床型设置，那无论你按照家庭、大床、双床售卖都是可以的，因为一般来讲家庭房一定会比其他两个房型价格高，所以你的房型在售卖的时候就会更加的灵活。
客源群体：可以通过此区域住宿类型得出主要客源群体的出行和住宿目的，从而选择针对性的客源群体。
评分评价：在第三方平台仔细阅读所有竞争对手的好评与差评，这样你能够了解到对手的很多优缺点，吸取经验，避开雷区。
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